Частников не обидят

Как реновация скажется на девелоперском бизнесе 

Аналитики Sberbank CIB недавно пришли к выводу, что реновации может обернуться для девелоперов потерей до половины рынка коммерческого жилья. Эксперты «Метриум Групп» по просьбе «СГ» прокомментировали данное суждение. По их мнению, реализация программы приведет к переделу рынка, но при этом мэрия не допустит вытеснения «частников» или монополизации со стороны государственного застройщика.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

Несмотря на заверения московских властей о том, что реновация не пошатнет стабильность в столичном девелопменте, реализация предполагаемых масштабов программы будет способствовать переделу рынка жилья. Причем влияние некоммерческого строительства на жизнь застройщиков станет ощутимым задолго до старта продаж сверхнормативных квартир, призванных окупить бюджетные расходы.

Роль государства на рынке новостроек Москвы в период реновации неизбежно возрастет. В строительной отрасли появляется игрок, который может строить с наименьшей себестоимостью (около 85 тыс. рублей за кв. м), быстро и без хлопот подключаться к коммунальным сетям, проходить все бюрократические процедуры и согласования или вовсе упразднить их для себя. Этот игрок планирует построить в ближайшие 15 лет около 33 млн кв. м жилья или порядка 2,2 млн кв. м в год. Таким образом, суммарный ввод жилья в Москве с текущих 3-3,5 млн кв. м в год вырастет до 5-5,5 млн кв. м. Данный объем можно условно разделить на две части: 18 млн кв. м. получат переселенцы из пятиэтажек и 15 млн кв. м. поступят в продажу на рынок. Так город планирует окупить свои расходы на столь масштабную программу.

Сегодня предложение, то есть объем представленного на столичном рынке новостроек в течение одного года жилья, примерно в 2,5 раза превышает то, что фактически раскупается за тот же период. В такой ситуации городу неизбежно придется проводить агрессивную ценовую политику, чтобы программа реновации окупилась в обозримые сроки.

И такой опыт бескомпромиссного демпинга у города есть. В 2016 году Казенное предприятие – Управление гражданского строительства г. Москвы продавало порядка 3500 квартир (порядка 15% рынка новостроек массового сегмента столицы). Как правило, средняя стоимость квадрата в них была на 20-50% ниже, чем средняя цена по данному округу. Тем не менее власти заявляют, что не намерены обрушить столичный рынок первичного жилья и девелоперский бизнес. Именно поэтому дополнительные объемы реновационного жилья начнут продаваться после 2023 года, чтобы не усугублять затоваривание рынка, которое мы наблюдаем сейчас.

Однако я полагаю, что даже квартиры, предназначенные для переселенцев, сами по себе уже косвенно создадут проблему застройщикам. Во-первых, с рынка коммерческого жилья уйдет один из самых активных покупателей – житель разваливающейся пятиэтажки. Во-вторых, многие переселенцы выставят на продажу только что полученные новые квартиры. Они составят конкуренцию тем объемам жилья, которые застройщики продают после ввода своих ЖК в эксплуатацию. Наконец, если учесть равный уровень ипотечных ставок на «первичке» и «вторичке», то новые квартиры от переселенцев будут фактически конкурировать со всем предложением долевого рынка.

После 2023 года ситуация усугубится, когда город начнет продавать сверхнормативное жилье. Выводя ежегодно около 1 млн кв. м жилья на продажу, город может привлечь к своим новостройкам около трети рыночного спроса.

И все же, я думаю, власти не допустят вытеснения «частников» или монополизации рынка одним государственным застройщиком. Девелоперы сегодня играют важную роль: город возлагает на них надежды, связанные с освоением промзон и других уголков Москвы, требующих развития. Поэтому московские девелоперы получают фору – пять лет до 2023 года. В эти годы застройщики могут расширить свою базу в промышленности строительных материалов, что позволит им снижать себестоимость собственных проектов, а также участвовать в реновации в роли поставщиков или подрядчиков.

Во-вторых, государственный застройщик точно не станет злоупотреблять низкими ценами в своих проектах, ведь он ставит своей целью окупаемость огромного объема построенного жилья. Поэтому квартиры от города будут выводиться на рынок партиями, чтобы не вызывать обвала цен. В-третьих, скорее всего город реализует сверхнормативное жилье в формате аукционов, который используется им и сейчас. Это сложная и не очень удобная модель продаж, которая не заинтересует большое число покупателей. Так или иначе, конечно, застройщикам придется непросто, но я полагаю, что баланс сил на рынке все же будет сохранен.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий