Фатальное повышение

Перевод  рынка жилищного строительства на банковское сопровождение и эскроу-счета ограничивает возможность нецелевого расходования средств покупателей и заодно снижает финансовую гибкость застройщиков, считают аналитики «Эксперт РА». А планы по повышению взноса в компфонд застройщиков, которые после 1 января 2019 года начнут регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) по полученным ранее разрешениям на строительство, могут привести к резкому падению прибыли девелоперов, а также уходу с рынка части средних и мелких участников.

Эксперты напоминают, что с 1 июля 2018 года в России вступили в силу поправки в законодательство, которые принципиально меняют характер деятельности застройщиков и механизмы их продаж. В частности, в рамках разрешений на строительство, выданных после 1 июля 2018 года, застройщики должны выбрать переход на проектное финансирование или на эскроу-счета. Проектное финансирование с прямым доступом застройщика к деньгам дольщиков допускается только как промежуточный вариант работы (до 1 июля 2019 года). При работе через эскроу-счета средства покупателей будут выступать фондированием под кредиты банков девелоперам, доступ застройщиков к средствам покупателей будет ограничиваться до момента полной достройки объектов и сдачи их в эксплуатацию. В любом из вариантов вводится внешний контроль банков надо всеми операциями застройщика по расчетному счету в рамках каждого разрешения на строительство. Банки могут блокировать неподтвержденные или нецелевые списания денег. Обналичивание денег допускается только для выдачи зарплаты. В итоге проекты, подсчитали эксперты, запущенные по старым правилам, будут распроданы за полтора-два года одновременно с полным переходом на расчеты покупателей через эскроу-счета.

До этих поправок была установлена обязанность девелоперов платить взнос  в государственный компенсационный фонд. Сейчас, по закону, застройщики перечисляют в Фонд защиты дольщиков 1,2% от стоимости каждого ДДУ. При этом сообщалось о планах властей по повышению тарифа сначала до 3%, а потом до 6%. Предполагается, что это должно стимулировать девелоперов к переходу на работу со счетами эскроу, при которой компания освобождается от взносов.

«Фактически взнос является премией за риск работы с ДДУ, которую застройщики будут платить регулятору. Она снизит как минимум на четверть рентабельность по EBITDA и на треть рентабельность по FFO (денежные средства от операций) у тех, кто попадет под удар. Для средних и небольших застройщиков эффект будет сильнее и станет сильным стимулом к продаже проектов более крупным игрокам, поскольку переложить в цену для потребителя этот расход не получится», — подчеркивают в «Эксперт РА».

По данным агентства, для большинства застройщиков в России характерен уровень маржинальности по EBITDA в диапазоне 20-30%. «При уровне в 20% изъятие дополнительных 4,8% выручки при прочих равных равносильно для застройщика снижением рентабельности EBITDA проекта с 20% до 15,2%, или на 24% в относительном выражении,  что может быть фатальным, особенно если компания находится в ковенантных ограничениях. Если у небольшой компании под действие новой нормы подпадут все строительные площадки, то речь будет идти о снижении общей EBITDA. Чем меньше маржинальность застройщика по EBITDA, тем чувствительнее будет эффект на показатель», — поясняют аналитики.

По оценке экспертов, более чувствительно повышенный взнос скажется на денежных потоках застройщиков. Средний уровень рентабельности по операционному денежному потоку до изменений оборотного капитала составляет 18-20% для застройщиков. Так, при рентабельности по FFO 10% повышение взносов в компенсационный фонд приведет к падению этого уровня на 50%, до 5,2%. При сокращении среднего профицита денежных потоков на разных этапах компания будет более остро нуждаться во внешнем финансировании и поддержании банковских кредитных линий для финансирования стройки. Возникновение повышенной зависимости компании от внешнего финансирования при усложнении получения такого финансирования приближает потенциальную угрозу кассовых разрывов проекта и риск банкротства.

После утверждения последних требований, но до вступления их в силу застройщики попытались отсрочить работу с эскроу-счетами. В законе предусмотрена «дедушкина оговорка» для разрешений на жилищное строительство, которые были выданы до 1 июля 2018 года. На них новые требования не распространяются. В первой половине 2018 года в Москве, Московской области и Петербурге произошел резкий рост количества выданных разрешений. Особые пики выдачи были в последний месяц действий старых требований законодательства. Такой маневр должен был помочь максимально продлить привычный режим работы без банковского контроля, требований по капиталу и ограничению расходов.

Однако, как полагают в агентстве, при повышении взноса в компфонд, набранные многими застройщиками в 2018 году «впрок» разрешения на строительство не помогут продлить привычную экономику работы через ДДУ. «В целом, перевод отрасли на банковское сопровождение и эскроу-счета ограничивает возможность нецелевого расходования средств покупателей, но заодно снижает финансовую гибкость застройщиков», — заключают аналитики.

Кстати:

В октябре замглавы Минстроя России Никита Стасишин сообщал, что в рамках дошлифовки законодательства в сфере жилищного строительства, запланированной в ближайшую сессию Госудумы, изменение размера взноса в компфонд рассматриваться не будет. «Это не означает, что они не будут меняться, но это еще будет решаться на уровне руководства», — отметил замминистра, подчеркнув, что изменения тарифа будут распространяться только на новые проекты. 

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий