В противовес «каменным джунглям»

О необходимости развития малоэтажного строительства разного формата говорится уже много лет на самых разных уровнях власти. Тем не менее, этот сегмент пока не получил достаточного импульса для развития в виде законодательного регулирования или масштабной господдержки профильных застройщиков. Некое оживление на этом рынке было отмечено несколько лет назад в ряде зон Подмосковья в связи с ограничением на строительство высокоэтажных домов, а также в момент, когда столичные власти активно говорили о перспективе массовой застройки малоэтажкой территории Новой Москвы. В «майских» указах президента говорится о необходимости увеличить ввод жилья, но о малоэтажке, к сожалению, не сказано. Да и в целом, тенденции на снижение высотности многоквартирников в не наблюдается. Девелоперам, специализирующимся на строительстве такой недвижимости остается запастись терпением и выдвигать предложения.

Сергей Патрикеев, генеральный директор девелоперской компании «Тройка Рэд»:


На современном строительном рынке существует несколько значений термина малоэтажное жилье, но сегодня хочется поговорить о проектах многоквартирных домов до четырех этажей высотой, а также сказать о реальных факторах, которые могут повлиять на положительную динамику развития малоэтажного жилищного строительства (МЖС).

Основное преимущество МЖС перед многоэтажным — это загородный образ жизни, подразумевающий меньшую плотность населения и трафика, низкую плотность застройки, более натуральную архитектуру в противовес «каменным джунглям», высокие темпы строительства, хорошую экологическую обстановку, а также добрососедство за счет небольшого числа жителей. Справедливости ради стоит сказать, что объектов, которые сочетали бы в себе все вышеперечисленные условия, к сожалению, не так много. Однако, при строительстве и последующей реализации условно идеального проекта девелопер сталкивается с рядом трудностей.

Первая проблема малоэтажного строительства в России – это, как правило, высокая себестоимость в сравнении с многоэтажными домами. Поскольку в таком проекте на 1 га земли можно построить меньше жилых площадей, то «квадрат» продаваемой площади обходится дороже. По этой же причине происходит удорожание проведения коммуникационных систем, внутриплощадочных сетей и благоустройство территории.

Вторая проблема – продажи таких квартир на этапе строительства. Зачастую застройщикам приходится снижать (и даже демпинговать) стоимость кв. метра на самом старте реализации, так как объем продаж достаточный для финансирования строительства начинается не ранее чем к моменту возведения каркаса 3-4 этажа здания. После этого этапа покупатели видят «движение» на стройплощадке еще максимум 1-2 месяца: далее начинаются инженерно сложные вопросы подключения площадки к сетям, подведение коммуникаций. Но этой работы не видно и у покупателей создается впечатление отсутствия динамики строительства. В результате, клиенты на этапе строительства более активно выбирают соседние многоэтажные стройки, где работа внешне «кипит»: крутятся краны, ездят бетономешалки, меняется фасад зданий, кладутся сети, ведется благоустройство и т.д.

Существует и третья сложность, которая связана с готовностью покупателей к приобретению недвижимости в проектах МЖС. Большинство людей при выборе недвижимости в одинаковых локациях отдают предпочтении объектам, где они могут приобрести больше квадратных метров за один и тот же бюджет покупки. В таком выборе клиенты не учитывают всех основных преимуществ проживания в малоэтажных комплексах: комфортная среда обитания, загородный образ жизни, благоприятное природное окружение и низкая плотность застройки. Падение уровня реальных доходов населения не способствует изменению этой ситуации. А поскольку есть еще проблемы 1 и 2, то экономическая эффективность МЖС оказывается существенно ниже, чем при многоэтажной застройке.

Конечно, бывают исключения, когда малоэтажный проект в конкретной локации оказывается экономически эффективнее высотной застройки. Например, застройщик приобретает (получает) землю под МЖС. После этого он подает документы на переоформления назначения земли и разрешения на высотную застройку из-за вышеупомянутых сложностей. Для пересогласования градостроительной документации требуется определенное время, точные сроки которого не регламентированы и не установлены. До момента получения необходимой документации компания не может приступить к строительству и реализации проекта, следовательно, терпит убытки. Если девелопер понимает, что по каким-то причинам сроки согласования затягиваются, то бывает эффективнее начать строить то, что уже согласованно и на что получено разрешение, то есть малоэтажку.

Еще один вариант экономической эффективности МЖС: спрос на недвижимость в конкретной локации настолько мал, что выгоднее продать меньшее количество площадей быстро и по высокой цене, чем продавать много, дешево и долго, привлекая покупателей низкой ценой из других локаций. Также можно говорить о высокой доходности проектов МЖС, если стоимость земли близка к нулевой и не оказывает существенного влияния на себестоимость.

На мой взгляд, есть два условия, при которых у малоэтажного многоквартирного строительства есть реальные перспективы развития, а именно увеличение доли в общем объеме строительства. Первое – появление потребителя, готового приобретать более дорогие квартиры в локации. Ниша потребителей, предпочитающих формат жилья «3+» (3-этажный многоквартирный дом + мансарда) в нашей стране практически отсутствует. Сейчас малоэтажные многоквартирные объекты строительства — это именно тот случай, когда не спрос рождает предложение, а предложение рождает спрос. Покупателя необходимо воспитывать, взращивать и приучать к такому образу жизни (как делали в свое время продавцы вина в России), а на это может потребоваться 15-20 лет, которые застройщики не готовы потратить.

Второе условие — четкое градостроительное регулирование, с жесткими условиями соблюдения. Требование, что на определенных территориях дома свыше четырех этажей не строятся – должно соблюдаться строго и без исключений. Тогда и стоимость земли будет подстраиваться под эти требования. И разные игроки рынка будут находиться в одинаковых условиях. Вопрос только в том, а нужны ли людям такие ограничения. Ответить должны покупатели, голосуя рублем.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий