Во власти короны

Как пандемия отражается на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы и Подмосковья

Рынок жилья столичного региона в марте 2020-го едва ли не каждый день сталкивается с новыми стрессами. Как постоянные встряски сказываются на высокобюджетном рынке жилья в Москве и Подмосковье, чем сегодняшняя ситуация отличается от предыдущих кризисов и каким субрынкам придется тяжелее всего, «Стройгазете» рассказал директор по рекламе жилого департамента PENNY LANE REALTY Кирилл Надточий.


Прежде всего, стоит оговориться, что мы рассуждаем не об одном факторе, а сразу о двух, которыми обусловлен текущий кризис. Первый — это ситуация, возникшая на мировом рынке нефти и ставшая причиной падения рубля. И уже потом Россия ощутила на себя мощнейшее влияние второго фактора — распространения на ее территории нового коронавируса.

Если бы мы столкнулись только с первым фактором, еще имело бы смысл тщательно анализировать ранние кризисы и на их основе прогнозировать сценарии возможных последствий. Хотя и кризисы 1998, 2009, 2014 годов разворачивались в разных условиях. В 1998 году рынок недвижимости Москвы еще только проходил период становления, а загородный сегмент отсутствовал как таковой. Люди еще не рассматривали недвижимость как возможность спасти капитал или, напротив, реализовать актив. Для подавляющей части населения недвижимость была жильем, помещениями для личного пользования, а не инструментом.

В 2009 году, который положил конец бурному развития сектора недвижимости, на рынке осталось уже не так уж много застройщиков. После кризиса 2014 года с загородного рынка ушли практически все девелоперы (оставшихся можно пересчитать по пальцам), а вот на рынке новостроек Москвы начался бум. Именно в то время основная масса продавцов перевела цены в рубли и началось массовое снижение цен на загородном рынке. Все, кто не «упал» почти в два раза, так и остались болтаться на экспозиции. Наступил следующий этап — практически полная стагнация вторичных рынков, и искусственный рост первичного на фоне изменившихся правил в сфере градостроительства.

До недавнего времени текущая ситуация была такой: на фоне невысокой покупательской способности основным конкурентом всех сегментов стал первичный рынок Москвы. Большое разнообразие продуктов по достаточно демократичным ценам оттянуло спрос на себя, причем загородный рынок особенно заметно терял покупателей, поскольку уже на 80% формировался «вторичкой». Но еще до падения рубля наши эксперты предсказывали, что пик спроса на новостройки пройден и рассчитывали на то, что постепенно покупатели начнут возвращаться в Подмосковье.

Тренд на экологию разворачивается медленно, но тем не менее, он набирал силу давно. Теперь остается только предполагать, что было бы, если бы основная масса продавцов все же согласилась снова снизить цены на свои дома (купленные совершенно в других экономических реалиях) и как бы это изменило ситуацию. События, случившиеся этой весной, поломали возможные сценарии: все замерли в ожидании, сделки остановил вирус.

Если бы пандемия не охватила весь мир, остановив заводы, предприятия, поломав все привычные алгоритмы, коммуникации и экономику в целом, мы могли бы сказать: нужно просто подождать месяц-два, и все вернется на свои места. Но мы понимаем, что, когда история с вирусом закончится, мировое сообщество не вернется к привычной жизни, многое придется поменять.

Какие продукты можно назвать островками надежности в океане спроса? Товары первой необходимости. К этим товарам, безусловно, относится и недвижимость — и да, в том числе высокий сегмент. Вирус может уравнять людей только в их беспомощности перед заражением. Вероятно, состояния будут перераспределяться (например, не за горами появление на нашем рынке «гречневых королей» или «королей с вакциной»), но первое, что они захотят приобрести — это достойную их недвижимость.

Да, пандемия резко затормозила крупные покупки, но посмотрите на рынок высокобюджетной аренды, который не переживал такого роста спроса много лет. Разумеется, когда речь идет о жизни и здоровье близких, люди не считают денег: многие готовы сейчас снять дом в Подмосковье по тем ставкам, которые ранее не рассматривали. Количество обращений в наше агентство за март больше в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Количество сданных объектов на рынке в марте 2020-го примерно в семь раз больше, чем в марте 2019-го. Уже существенно уменьшилась экспозиция объектов в аренду. В марте 2019 года на рынке было 448 объектов в бюджете от 250 тыс. рублей, а на текущий момент — 345 таких объектов. Удивительно, но некоторых происходящее подтолкнуло и на покупку: в этом месяце мы вошли в три сделки, которые покупатели не планировали — они возникли на пороге агентства как раз с началом пандемии и на удивление быстро выбрали объекты. Мы осознаем, что это не тренд, а, скорее всего, сиюминутная реакция на происходящие события, но именно она позволяет нам сделать вывод о том, что в недалеком будущем люди пересмотрят свое отношения к условиям жизни в мегаполисе. Думаю, пережив массовый страх, связанный с пандемией, общество в целом расставит приоритеты так, что на первом месте окажется здоровье.

Вернемся к тому, что будет происходить на рынке ближайшее время. Разумеется, как и многие бизнесы, он встанет. Просто потому, что процент тех, кто не верит в опасность пандемии, крайне мал, и только крайняя необходимость может вынудить человека сегодня участвовать в переговорах и рисковать здоровьем или жизнью, разъезжая по городу. Все что может подождать — подождет. Крупные сделки, показы, переговоры будут отложены. Как быстро все вернутся к своим делам и решению жилищного вопроса? Сразу же как только минует опасность заражения. Какие будут совершаться покупки? На загороде, вероятно, самыми «ходовыми» будут ценовые сегменты от 30 до 60 млн рублей, в меньшей степени — от 60 до 120 млн рублей. Сегмент домов по цене свыше 250 млн рублей снова ждет затишье. По сравнению с предыдущими годами, загородный рынок ждет некоторое оживление. По крайней мере на нем имеют шанс встретиться обладатели рублевых накоплений/капиталов и продавцы, готовые снизить цены — к обоюдной их радости.

На первичном премиальном рынке Москвы грядет неотвратимый спад. Возросшие цены на строящиеся проекты никого не обрадуют, хотя они и вполне оправданы необходимостью застройщика закупать импортные материалы по выросшему курсу. Инвестиционная привлекательность проектов (которая итак составляла ничтожный процент после 2018 года и перехода на проектное финансирование) исчезнет вовсе. Ну разве что в этом поле останутся работать самые рисковые профессионалы рынка. Отчасти ситуацию компенсирует желание граждан «законсервировать средства в недвижимости». Подорожавшие вклады, растущие цены, падающий рубль — весь этот негатив подтолкнет покупателей на рынок недвижимости, но ждать на нем ажиотажа нам всем придется очень и очень долго.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий