Вопреки всему

Как «КОРТРОС» адаптируется к новым реалиям рынка, продолжает строить планы, а главное — реализовывать их

Экономическая ситуация и законодательные новшества на рынке новостроек привели к тому, что большинство российских девелоперов, подводя итоги прошлого года, констатировали падение объемов продаж в своих проектах. На фоне пессимистических настроений группа компаний (ГК) «КОРТРОС», вопреки общей тенденции, продемонстрировала рост по ряду ключевых показателей. Что помогает компании развиваться в непростые для отрасли времена? Каково в целом нынешнее состояние и перспективы жилищного строительства в России? Об этом и многом другом – «СГ» поговорила с главным финансовым директором ГК «КОРТРОС» Владиславом ЯБЛОНСКИХ.

«СГ»: 2017-й год был непростым для строительной отрасли: объемы жилищного строительства снизились, нормы регулирования стали жестче. «КОРТРОС» один из немногих, кто в этих условиях, называет его удачным. Чем это объясняется?

В.Я: Действительно, несмотря на сложную ситуацию в экономике, основные проекты ГК демонстрировали положительную динамику цены квадратного метра, так, например, на московском рынке рост цены по итогам 2017 года составил 82% по отношению к 2016 году, а рост объемов проданного жилья в квадратных метрах 4%. Повышение маржинальности в текущей рыночной ситуации (опережающий рост цены «квадрата» относительно объемов контрактации в метрах) в первую очередь было достигнуто за счет того, что рынку был предложен в каждом из реализуемых проектов уникальный по своим качествам продукт позволивший аккумулировать платежеспособный спрос. По большому счету, прошлый год во многом стал знаковым для нас, так как ознаменовал собой некое переформатирование нашего девелоперского портфеля, став новым эволюционным этапом компании. Что я под этим имею в виду? Прежде всего – это вхождение в активную фазу реализации нашего амбициозного проекта в сфере элитной недвижимости в Санкт-Петербурге — комплекса Royal Park на Петровском острове. Там будет даже построена внутренняя марина — и яхты смогут подходить прямо к домам, что, заметьте, для России большая редкость. К слову, до этого элитной сферой «Кортрос» не очень-то и занимался. В этом сегменте у нас есть только один реализованный проект в Перми — жилой комплекс (ЖК) «Астра», построенный на месте известной табачной фабрики.

Отдельно стоит отметить и дальнейшее развитие нашего базового, масштабного проекта комплексного освоения территории «Академический» в Екатеринбурге. Речь идет о запуске там продаж по договорам долевого участия (ДДУ), что позволило нам существенно расширить «воронку продаж». Если раньше здесь продавалось только готовое жилье, то теперь за счет ДДУ мы смогли привлечь новых покупателей. Это, в частности, позволило нам занять с этим проектом по итогам года около 25% местного рынка новостроек. В 2018-м и далее, рост объема контрактации в метрах, по нашим оценкам, продолжится, и в потенциале мы видим минимальную планку продаж в «Академическом» на уровне 150 тыс. «квадратов» в год. Помимо 8% роста в Екатеринбурге, в прошлом году нам удалось еще и значительно нарастить свое присутствие на наиболее маржинальных рынках страны — Москвы и Санкт-Петербурга (рост к 2016 году 118% (с учетом проектов fee development) и 92% соответственно), в том числе за счет реализации новых знаковых для рынка проектов. В целом по результатам 2017 года объем поступлений денежных средств от продаж жилой недвижимости по сравнению с 2016 годом увеличился по всей ГК на 8% (а с учетом проектов fee development на 22%).

«СГ»: Тогда как объяснить, что на этом позитивном фоне вдруг появляется информация чуть ли ни об отзыве у компании рейтинга S&P Global Ratings?

В.Я: Во-первых, в сообщении агентства (имеется в распоряжении «СГ») говорится лишь о приостановке «рейтинговых действий» по причине введенных санкций и подтверждения рейтинга на текущем уровне. Однако российские журналисты использовали некорректный перевод. Верный термин по-русски звучит «приостановило» (suspension), а отзыв рейтинга обозначался бы withdrawal. Во-вторых, все мы понимаем, что это чистая политика. После введения известных санкций, S&P — как американское рейтинговое агентство – просто вынуждено было совершить в отношении нас некое ухудшающее действие, что отражало бы их видение на возможные последствия этих ограничений. При этом в самом S&P понимают, что бизнесу «КОРТРОСа» ничего не угрожает – хотя бы потому, что мы является рублевой компанией, и ведем свою деятельность только на территории РФ. В релизе S&P, кстати, четко прописано, что «группа не имеет валютных долговых обязательств и какой-либо существенной зависимости от зарубежных контрагентов. Компания не испытывает сложности с обслуживанием и погашением по текущей долговой нагрузке, а доступные источники ликвидности более чем в два раза превышают уровень долга». Ну, а «приостановка» рейтинга – это не потому, что S&P что-то смущает, а потому, что они, повторюсь, как американская организация, не имеют права иметь каких-либо деловых отношений с лицом, попавшим в SDN List. Кстати, агентство, завершая свое сообщение, пишет, что они с удовольствием возобновят с нами сотрудничество, как только санкции будут сняты.

«СГ»: С этим понятно. Давайте тогда вернемся к российским реалиям. В частности, к происходящим сейчас в стране законодательным изменениям, касающихся долевого строительства, и возможному полному переходу от «долевки» к проектному финансированию. Что вы об этом думаете?

В.Я: Пока мы живем в прежней законодательной парадигме. Каких-либо реальных механизмов замены долевого строительства банковским финансированием еще даже не представлено. Как нет и конкретных дат для начала столь радикальных изменений. А вот с 1 июля 2018 года – со вступлением в силу ряда ключевых поправок в 214-ФЗ, вводящих новые требования к застройщикам — правила игры для большинства игроков рынка могут действительно сильно поменяется. Хотя мы от этого не ожидаем серьезного эффекта на деятельность компании. Объясню, почему. Потому что во всех своих проектах мы либо уже получили разрешение на строительство, либо сейчас получаем их с запасом, что позволит нам как минимум 2018-2019 годы работать без учета влияния этих законодательных поправок.

А если говорить в целом, то «КОРТРОС», по большому счету, всегда жил в логике проектного финансирования. Даже те проекты, которые мы строили по ДДУ, мы всегда реализовывали имея кредитные линии по проектному финансированию. Да еще и не во всех проектах мы этими линиями воспользовались. У нас есть ряд проектов, в которых такой потребности просто не было в силу того, что мы очень четко угадали с продуктом и с целевой аудиторией. Взять хотя бы наш пермский ЖК «Гулливер», который мы запустили в 2015 году, сделав под него изначально проектное финансирование, но так ни разу им и не воспользовались. Второй пример – строящийся ЖК «Серебряный Бор» в Москве. На этот проект также существовала кредитная линия, которая в итоге нам не потребовалась, потому что продажи здесь идут опережающими темпами. Притом, что это объект на Живописной улице еще и является одним из лидеров на московском рынке по темпам роста стоимости квадратного метра. Когда мы только начинали его продавать стоимость «квадрата» составляла 180-186 тыс. рублей, а сейчас его средняя цена – более 300 тыс.

Что касается проектного финансирования как такового, то давайте для начала разберемся — к чему может привести отмена ДДУ. В случае стопроцентного проектного финансирования маржа отрасли частично будет смещаться в пользу банков. Потому что они, по сути, частично возьмут на себя функцию технического заказчика. Плюс увеличатся объемы финансирования, поскольку денег от дольщиков уже не будет. При этом, на мой взгляд, для развития отрасли было бы правильно соблюсти некий баланс, чтобы денежный поток не просто перераспределился в пользу финансового сектора от реального сектора экономики, но и последний тоже какие-то плюсы получил. Какими инструментами этого можно было бы добиться? Наверно, если говорить о земельных отношениях, то здесь было бы уместно говорить о каких-то механизмах рассрочки платежей. Особенно в длинных, масштабных проектах. Опять же в проектах комплексного развития территорий (КОТ), где большой объем ввода, и на балансе застройщика может оставаться много (и надолго) готовых квартир — было бы, конечно, здорово, если бы государство изыскало возможность применения хоть какой-то льготы — ну, не знаю, на год-полтора, чтобы введенный недавно налог на непроданные квартиры снизить либо вообще свести его в ноль. Также было бы правильно с точки зрения налогов в целом более широко трактовать затраты на вход в проект. Девелопмент — это ведь мультиплицирующая отрасль, и ее устойчивое развитие полезно для экономики в целом, потому что она слишком много рабочих мест создает. Само собой, ждем мы и уже обещанной властями поправки, касающейся правила одного SPV, в части применения ее для КОТов. Тогда у проектов, попадающих под определение комплексных, появится возможность получать одним застройщиком разрешение на разные очереди. Чтобы вновь заработал конвейер последовательной реализации.

«СГ»: Работать в отрасли становится сложней — это видно невооруженным взглядом. Конкуренция усиливается, на рынке активно идет процесс укрупнения… Все это объясняется лишь регуляторикой?

В.Я: С точки зрения законодательства рынок становится более профессиональным и цивилизованным. А вот что касается тенденции на укрупнение отрасли, она особо не зависит от градостроительного регулирования. Хотя бы по одной простой причине, что девелопмент на сегодняшний момент — это, наверное, одна из последних отраслей в российской экономике, в которой большое количество денег и они еще очень сильно диверсифицированы по множеству компаний. Достаточно посмотреть на нефтянку, металлургию, телеком и т.д. — где всего четыре-пять игроков, из которых половина — государственные или окологосударственные. И только поэтому в девелопменте еще пока очень сильна конкуренция. Хотя и укрупнение — это нормальный эволюционный этап для отрасли — с одной стороны. С другой — та регуляторика, о которой мы говорим, она, конечно, преследует благие цели со стороны государства — защитить граждан, не допустить появления новых обманутых дольщиков. Но, как мне кажется, основная проблема-то — как раз с теми застройщиками, которые не по ДДУ строят. С теми, которые до сих пор используют какие-то обходные,и порой, мошеннические, истории. Хотя сам по себе механизм ДДУ — он не такой уж и плохой, и он очень хорошо защищает права частных соинвесторов. Вопрос, мне кажется, в применении этого механизма. И здесь, наверно, тоже нужен какой-то разумный баланс. Потому что зарегулировать отрасль, оставить две-три большие компании — в этом тоже не будет ничего хорошего. Будет минус в конкуренции, что, в конечном итоге, наверное, сузит возможность выбора для для рядового покупателя. Именно поэтому так важно не перейти в олигопольный или в монопольный рынок. Потому что отсутствие здоровой конкуренции — это в результате потеря в качестве продукта и в его разнообразии.

«СГ»: В сложившихся условиях большинство девелоперов предпочитают не запускать сейчас новых проектов, некоторые — фактически «замораживают» свое развитие. «КОРТРОС» от своих планов на будущее не отказывается?

В.Я: Логика появления новых площадок и развития компании у нас следующая: мы ставим себе задачи иметь сбалансированный проектный портфель. Что я под этим подразумеваю? Это, во-первых, присутствие в нескольких регионах — это однозначно Москва и Санкт-Петербург, как наиболее маржинальные рынки. Это Екатеринбург и Пермь — как наши базовые города. Это в текущей ситуации уже и Ростов-на Дону — вы сами недавно писали о проекте с нашим участием по строительству жилого массива на месте бывшего городского аэропорта. Потенциально смотрим и на другие регионы, где нам было бы интересно с точки зрения развития поприсутствовать. При этом в «КОРТРОСе» существует еще и перпендикулярный взгляд на свой девелоперский портфель, его сбалансированности с точки зрения представленных в нем типов проектов. Мы считаем, что для компании очень важно иметь долгосрочные, масштабные проекты типа «Академического» и при этом удачно сочетать их с точечными проектами, такими как «Серебряный бор». При подобной диверсификации по срокам реализации проектов становится очевидно, что более длинный проект может быть менее маржинальным, чем короткий, а, соответственно, на коротком вы зарабатываете больше, но он небольшой — год-два, и все — закончился.

Ну и наконец, третий вид диверсификации — это по сегментам рынка. Мы видим себя в комфорт- и бизнес-классе, которые мы считаем для себя приоритетными. Что касается «элитки» здесь уже надо case-by-case смотреть. Это все-таки тот сегмент, на который в каких-то кризисных ситуациях негативный эффект сразу проявляется, при том, что во всех остальных сегментах кризисные явления гораздо менее заметны. Особенно если вы изначально правильно позиционировали этот проект с точки зрения потенциальных потребителей и платежеспособного спроса. Если вы еще на старте проекта уделяли ему должное внимание, понимали, для кого вы это строите и кому вы это будете продавать, то спрос никуда не денется, ваша задача просто его собрать. Но не стоит при этом еще и забывать о том, покупательские предпочтения ведь тоже могут меняться. Смотрите, если раньше можно было бы построить «панельку», условно, посреди поля, и вы бы ее все равно точно продали, то сейчас люди за свои деньги хотят получить максимально качественный продукт. И его оценка качества сейчас многокритериальна: помимо цены, это и уже может быть и планировка, и квартирография, и отделка мест общего пользования, и благоустройство территории, и «социалка» и т.д. И здесь очень важно предлагать людям какое-то комплексное решение, причем оно везде может быть разным. Если в проектах комплексного освоения территории на первое место выходит инфраструктура, то в каких-то точечных историях это, прежде всего, локация, соотношение цена/качество. Все это то, что и позволяет как раз «притянуть» тот самый платежеспособный спрос.
Взять хотя бы наш другой столичный проект — ЖК «Люблинский» на юго-востоке Москвы. Казалось бы — очередная точечная застройка. В чем его уникальность? Да хотя бы в том, что когда мы его запускали, вокруг практически не было никаких новых объектов моложе конца 70-х годов. Сплошная старая застройка, а при этом очень удачное расположение и сложившаяся инфраструктура. За абсолютно разумные деньги люди получили современный продукт уровня, как минимум, «комфорт-плюс», при этом совершенно другого потребительского свойства, чем все, что находится по соседству.

Возвращаясь к нашим планам — добавлю, что мы, к примеру, в конце второго полугодия 2018 года собираемся совместно с партнерами из Capital Group уже выйти на стройку по еще одному интересному проекту в Останкинском районе столицы. Это бывшая промзона, где ранее располагался Калибровский завод, при этом расположенная относительно близко к центру города.. Там появятся пять домов переменной этажности — от 10 до 35 этажей, суммарной поэтажной площадью под 300 тыс. «квадратов».

Справочно:

Группа компаний «КОРТРОС» является признанным лидером российского рынка по вводу жилья. Проектные офисы ГК расположены в Москве, Cанкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Ярославле и Краснодаре. Под управлением холдинга сейчас находится портфель проектов на более чем 16 млн кв. метров.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий