Выход есть

О новых возможностях финансирования девелоперских проектов

В России 1 июля 2018 вступают в силу поправки к 214 ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам жилья. В частности, планируется отказ от долевого строительства к проектному финансированию с отказом от продажи квартир на этапе строительства. Учитывая, что на сегодняшний день порядка 80% всего жилья реализуется именно по договорам долевого участия, процесс перехода обещает быть непростым, а девелоперы уже озаботились поиском альтернативных источников финансирования своих проектов. Выходом для застройщиков может стать механизм инвестиций через закрытые паевые фонды.

Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал»:

По замыслу властей, через несколько лет рынок должен полностью отказаться от привлечения средств граждан в проекты на этапе строительства. На время переходного этапа привлечение средств для финансирования строек будет осуществляться через механизм проектного финансирования и эскроу-счета банков, пока – параллельно с традиционной схемой ( через ДДУ). По факту между покупателем, банком и застройщиком будет заключаться некий трехсторонний договор, по условиям которого внесенные средства покупателя будут замораживаться банком до завершения строительства. Получить эти деньги застройщик сможет только после выполнения всех своих обязательств. Финансирование застройщика банки будут осуществлять в форме проектных кредитов. По факту, как будет работать эта схема, сейчас до конца не ясно. В частности, Минстрой и Цб ведут переговоры о возможности государства повлиять на ставку частных банков по таким займам. Тем не менее, уже сейчас понятно, что когда переходный период закончится, многие девелоперы, особенное не крупные, столкнутся с нехваткой средств.

Одной из дополнительных форм финансирования в стройпроекты может стать закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), который является гибким и эффективным инструментом коллективного инвестирования. На западе он популярен уже давно и представлен преимущественно структурой REIT (Real Estate Investment Trust), основная цель которой – создать комфортные условия коллективного инвестирования, как с точки зрения защиты инвестора, так и с позиции налоговых преимуществ. В России этот формат инвестирования появился в начале 2000-х и получил название – ЗПИФ.

Несмотря на достаточно большой пул преимуществ, данная платформа инвестирования пока недостаточно широко распространена среди отечественных инвесторов. Связано это с несколькими факторами. В первую очередь, в силу малой популяризации степень доверия к этому инструменту среди частных инвесторов еще недостаточно высока. Кроме того, сегодня не хватает профессиональных менеджеров, способных грамотно объяснить потенциальным инвесторам механизм работы и преимущества коллективных инвестиций.

Для частных инвесторов главное преимущество этого механизма заключается в том, что ЗПИФ позволяет соинвестировать и благодаря этому получать весомую скидку у девелоперов. Еще один плюс – секьюритизация объекта инвестирования. Инвестор владеет не правом собственности на объект, не ДДУ или квадратными метрами, а паями фонда как ценной бумагой, которая не требует регистрации или перерегистрации как в случае с продажей квартиры или договора долевого участия. При этом выплаты дохода могут осуществляться ежемесячно, а для реализации актива достаточно просто продать свои паи. Все управление ЗПИФ осуществляется профессиональной управляющей компанией, чья деятельность строго регламентирована существующими законами и контролируется надзорными органами. В частности, для проведения любой сделки УК требуется письменное одобрение спецдепозитарием, без которого УК не может заключить ни одну сделку.

Для девелоперов платформа ЗПИФ также является достаточно выгодной с точки зрения экономики проекта. Фонд не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет повысить эффективность проекта, в частности, реинвестировать прибыль и снизить долговую нагрузку девелопера. Во-вторых, ЗПИФ позволяет осуществлять коллективные инвестиции в девелоперский проект, что особенно актуально на сегодняшнем рынке, когда снижающиеся ставки депозитов заставляют частных инвесторов искать альтернативные варианты вложений с более высокой доходностью.

В девелопменте ЗПИФ может быть реализован в двух форматах. Первый вариант — классический, используемый многими участниками рынка, когда инвесторы формируют ЗПИФ, который выкупает оптом ДДУ у застройщика на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынок. При реализации такой схемы девелопер за счет оптовой продажи получает высвобождение ликвидности для реализации следующего проекта либо на снижение долговой нагрузки по текущему.

Второй вариант — это реализация проекта непосредственно на ЗПИФ в контракте на fee-девелопмент с девелопером. Технически процесс осуществляется следующим образом. Затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируется из средств ЗПИФ, что в итоге позволяет в среднем на 20-30% снизить затраты на проект и, соответственно, на потребность в банковском финансировании. При этом девелопер не приобретает проект в свой контур, между ним и фондом подписывается договор fee-девелопмента. Именно такая схема может получить наибольшее распространение и станет хорошим дополнением новой системы финансирования девелоперских проектов, которая будет сформирована после отказа от ДДУ.

Источник

Читайте также:

Добавить комментарий